STF suspende julgamento para dispensa da escritura pública

Um dia o celular toca e você fica sabendo que não é mais dono do seu apartamento. Aí você descobre que alguém usou seu CPF para abrir uma conta corrente e conseguiu junto ao banco, por meio de um contrato particular falsificado, a liberação de um empréstimo para comprar o seu imóvel. O dinheiro foi depositado na conta falsa e os criminosos desapareceram, deixando para trás o imóvel bloqueado, e o proprietário com um longo caminho de ações na Justiça para ter o imóvel que ele nunca vendeu. E detalhe: enquanto a ação na justiça não for julgada, o imóvel não pode ser vendido porque na prática, está no nome de outra pessoa.

O Supremo Tribunal Federal julga se os contratos particulares dispensam a escritura pública na compra e venda de imóveis. O resultado pode abrir uma janela para vendas fraudulentas no mercado imobiliário. 

O placar estava empatado, em 2 x 2. Os ministros Gilmar Mendes e José Dias Toffoli votaram por dispensar a escritura pública, enquanto que os ministros Luiz Fux e André Mendonça votaram contra, por entender que dispensar a escritura seria derrubar uma garantia dos consumidores. Foi quando Toffoli pediu para que o julgamento virtual passasse a ser presencial, o que zera o placar. A retomada ainda não tem data para acontecer.

BAIXOS CUSTOS, ZERO GARANTIA

Inicialmente, a medida de dispensar a escritura foi considerada positiva, por desburocratizar e baratear o processo de aquisição, mas na prática o resultado é a redução da segurança nos negócios e espaço ainda maior para golpes envolvendo imóveis. A previsão de especialistas da área jurídica é que vai aumentar o número de ações na justiça contra as fraudes geradas contratos particulares falsificados. E haja dinheiro com custas de processos para desfazer a venda criminosa do próprio imóvel.

Para realizar as fraudes, os estelionatários abrem contas no nome de proprietários de imóveis, com documentos falsificados, e forjam um contrato de compra e venda (instrumento particular). Em seguida, vão aos bancos e instituições financeiras e obtêm a liberação do empréstimo para a compra do imóvel — a chamada alienação fiduciária, na qual a propriedade é dada como garantia do empréstimo. 

Os fraudadores usam o instrumento particular forjado para conseguir o registro da compra falsa do imóvel. Com isso, conseguem a liberação do dinheiro, que cai na conta fake criada em nome do proprietário. O dono do imóvel só descobre posteriormente que seu imóvel foi “vendido” sem seu consentimento.

O julgamento no STF será fundamental para proteger o consumidor. Os ministros do Supremo julgam se os instrumentos particulares de compra e venda podem ter força de escritura pública, dispensando a garantia que um cartório de notas fornece ao checar os detalhes do negócio e impedir fraudes como essas. Os tabeliães que atestam a operação respondem pessoalmente caso validem uma transação de venda de imóvel irregular, o que não acontece quando há dispensa da escritura pública. 

“ACORDEI SEM TER NADA”

A advogada Gislaine Aparecida Ribeiro Miguel, está impedida de continuar vendendo seu apartamento desde que recebeu uma ligação no celular: “A funcionária me ligou perguntando se eu havia vendido um apartamento, deu o meu endereço, e eu falei que não, que estava à venda, mas que eu ainda não havia vendido. Aí ela pediu para que eu comparecesse ao cartório, porque tinha sido feita uma transação e com uma alienação fiduciária. As assinaturas foram falsificadas, meu documento que foi utilizado na alienação é falso, do meu marido foi usada uma carteira de habilitação vencida há quatro anos, não foi juntado comprovante de residência pelo estelionatário, nem comprovante de renda, documento nenhum que prove que ele teria condição de fazer esse financiamento. A minha assinatura foi grosseiramente falsificada. Foram abertas duas contas em nosso nome em Maceió (AL) pelo estelionatário também e foi falado que R$ 700 mil foram pagos para nós, mas não entrou nenhum real na minha conta e nós desconhecemos por completo esse contrato. Foi um desespero. Dormi num dia com o bem registrado em meu nome e, no outro dia, soube que não tinha mais nada”. 

Se o Supremo decidir pela dispensa, o mercado vai adotar em massa o contrato de compra e venda, dispensando a verificação do notário e a garantia da escritura pública. Para a professora de Direito Econômico da Faculdade de Direito da USP, Viviane Alves de Morais, “a escritura pública funciona como uma camada de controle sobre a identidade das partes, a regularidade dos documentos e a manifestação de vontade de quem está vendendo ou dando o imóvel em garantia. O problema de você dispensar escritura pública é que você não tem mais a verificação da documentação tal qual exigida por um tabelião que tem fé pública. Então, existe, sim, o risco de que fraudes ocorram com maior facilidade, porque há esses casos em que se faz um instrumento particular com as assinaturas sem nem mesmo reconhecimento de firma. O que a gente precisa ter efetivamente é segurança jurídica das operações, especialmente em transferência de patrimônio”.